Prieš dvejus metus refinansavimas buvo paprastas. Pasirinkai banką su mažesne palūkanų norma, pateikei turto vertinimą, pajamų dokumentus, ir po poros savaičių sutartis buvo pakeista. Šiandien procesas tapo sudėtingesnis. Bankai pridėjo naujų reikalavimų, ir vienas iš jų nuolat stebina žmones, kurie paskutinį kartą su banku kalbėjo prieš penkerius ar dešimt metų.
„Mes vis dažniau matome klientų, kurie ateina su pilnu dokumentų paketu ir tada sužino, kad trūksta vieno paprasto popieriaus,” — sako nekilnojamojo turto brokerė, dirbanti Vilniaus rinkoje daugiau nei penkiolika metų. „Ir beveik visada tai yra tas pats dokumentas.”
Kodėl bankai pradėjo to reikalauti
Atsakymas slypi Europos Sąjungos direktyvose, kurios per pastaruosius kelerius metus buvo perkeltos į Lietuvos teisę. ES strategija aiški — iki 2030 metų visi parduodami ir nuomojami pastatai turi turėti energetinį vertinimą, o iki 2033 metų žemiausios klasės pastatai turės būti renovuoti arba jiems bus taikomi papildomi apribojimai.
Bankai, kaip finansų institucijos, privalo vertinti ilgalaikę turto riziką. Jei pastatas po dešimties metų gali tapti sunkiau parduodamas dėl energetinių apribojimų, tai yra rizika, kurią bankas turi įvertinti dabar. Todėl vis daugiau bankų Lietuvoje prašo šio dokumento kaip standartinės refinansavimo procedūros dalies.
Tai nėra biurokratinis kapryzas. Tai yra rizikos valdymo instrumentas, kuris apsaugo ir banką, ir klientą. Bankas mato, kokio lygio turtas yra užstatas. Klientas mato, kokioje pozicijoje jo turtas bus po dešimties metų.
Konkretūs skaičiai
Pagal viešai prieinamą informaciją, maždaug keturiasdešimt procentų Lietuvos daugiabučių yra D arba žemesnės energetinės klasės. Tai reiškia, kad keturiasdešimt procentų visų butų, kurie šiandien yra refinansuojami, gali susidurti su papildomais klausimais iš banko pusės.
Palyginkime du scenarijus. Pirmasis: klientas ateina į banką su B klasės pastato dokumentu. Bankas mato, kad turtas yra modernizuotas, šildymo išlaidos žemos, pastato vertė stabili, rizika maža. Refinansavimas vyksta sklandžiai, palūkanos palankios.
Antrasis: klientas ateina su E klasės pastato dokumentu. Bankas mato, kad turtas yra senos statybos, nemodernizuotas, šildymo išlaidos aukštos, pastato vertė gali kristi ateityje dėl griežtėjančių reikalavimų. Refinansavimas vis tiek įmanomas, bet bankas gali pasiūlyti mažiau palankias sąlygas arba reikalauti didesnės pradinės įmokos.
Skirtumas tarp šių dviejų scenarijų gali būti šimtai eurų per metus palūkanų. Per visą paskolos laikotarpį — tūkstančiai.
Laiko klausimas
Dažniausia klaida yra ta, kad žmonės pradeda rūpintis šiuo dokumentu tik tada, kai bankas jo paprašo. Tuo metu procesas jau vyksta, terminai skaičiuojami, ir kiekviena papildoma savaitė reiškia vėlavimą.
Patyrę nekilnojamojo turto specialistai rekomenduoja užsisakyti dokumentą dar prieš kreipiantis į banką. Tai leidžia ne tik sutaupyti laiko, bet ir geriau pasirengti pokalbiui su banku — žinoti savo turto klasę, suprasti galimybes, turėti argumentus.
Dokumento parengimas paprastai užima nuo kelių dienų iki dviejų savaičių. Jei žmogus pradeda rūpintis tuo likus mėnesiui iki planuojamo kreipimosi į banką, viskas vyksta be skubėjimo ir be streso.
Ką dar bankas mato šiame dokumente
Yra niuansas, kurio daugelis žmonių nesupranta. Bankas žiūri ne tik į klasės raidę. Jis žiūri į konkrečius skaičius — metinį energijos suvartojimą, šiluminės izoliacijos rodiklius, šildymo sistemos efektyvumą. Šie skaičiai bankui sako daugiau nei raidė, nes jie leidžia prognozuoti turto vertės pokyčius.
Pavyzdžiui, pastatas, kuris šiandien yra C klasės, bet jo sienos jau apšiltintos ir trūksta tik stogo izoliacijos, yra visiškai kitokioje pozicijoje, nei pastatas, kuris yra C klasės ir jame nieko nedaryta. Pirmuoju atveju investicija į pakėlimą iki B klasės yra nedidelė. Antruoju — reikšminga.
Bankas tai mato ir atitinkamai vertina. Todėl klientui naudinga ne tik turėti dokumentą, bet ir suprasti, ką jis rodo.
Renovacijos poveikis refinansavimui
Yra konkreti situacija, kuri tampa vis dažnesnė. Žmogus gyvena daugiabučiame, kuris buvo renovuotas pagal valstybės programą. Po renovacijos pastato klasė pakilo nuo D iki B. Šis žmogus nori refinansuoti savo būsto paskolą, pasinaudodamas tuo, kad turtas tapo vertingesnis.
Tokioje situacijoje atnaujintas dokumentas tampa svarbiausiu argumentu. Jis parodo bankui, kad turtas yra investicija su augančia verte, ne mažėjančia. Tai leidžia gauti geresnes palūkanų sąlygas ir ilgesnį paskolos terminą.
Be šio dokumento visas argumentas lieka žodinis, ir bankas paprasčiausiai negali jo oficialiai įvertinti. Tai yra ta situacija, kurioje vienas popierius gali sutaupyti tūkstančius eurų per visą paskolos laikotarpį.
Ką daryti konkrečiai
Tiems, kurie planuoja refinansavimą per artimiausius metus, patarimas yra paprastas. Patikrinkite, ar turite galiojantį energetinį dokumentą. Jei ne — užsisakykite jį dabar, nelaukdami momento, kai bankas jo paprašys. Jei dokumentas yra, bet senas (daugiau nei penkerių metų), ir per tą laiką pastate buvo atlikti pakeitimai — apsvarstykite galimybę gauti naują, kuris atspindės esamą situaciją.
Kvalifikuotas specialistas gali paruošti energinio naudingumo sertifikatą per kelias dienas, ir tai yra vienas iš pigiausių veiksmų, kuris gali turėti didžiausią poveikį refinansavimo sąlygoms. Dokumentas galioja dešimt metų — per tą laiką paskolos sąlygos gali būti peržiūrimos kelis kartus, ir kiekvieną kartą jis bus naudingas.
Tai yra investicija, kuri atsipirks ne kartą, o kelis kartus per savo galiojimo laikotarpį. Ir, svarbiausia, tai yra investicija, kurią galima padaryti šiandien, o ne tada, kai jau vėlu.